Lektion 5 Köp av fastighet1. Precisera legaldefinitionen på fast egendom!
Med fast egendom så avses jordyta, med tillhörande utrymme över och under markytan. Allt på en fastighet som ej är byggnader, fasta byggnadstillbehör m.m. hör till lös egendom.2. Vad innebär sämjedelning och varför saknar sådan delning rättsverkan? Ange lagrum!
Sämjedelning innebär att en enskild beslutar om vad som ska utgöra en särskild fastighet. En sådan aktion har ingen verkan JB 1:1 st. 2.3. Ge en konkret beskrivning av vad som avses med fastighetstillbehör!
Enligt Jordabalken så räknas föremål som står i en viss faktisk förbindelse med marken som fastighetstillbehör. (Det som bortses är s.k. tredimensionella fastigheter). En förutsättning för fastighetstillbehör är att föremålet tillhör fastigheten. Exempel på tillbehör direkt till fastighet är: byggnad, ledning, stängsel etc.4. Ge en konkret beskrivning av vad som avses med byggnadstillbehör!
Med byggnadstillbehör menas enligt JB 2:2 st. 1, fast inredning och det som byggnaden blivit försedd med. Ex: Hiss, ledstång, ledning för vatten, värme etc. För att undvika missförstånd så preciseras det hela ytterligare genom att det sägs att även vissa utrustningsdetaljer är att betrakta som tillbehör till byggnad. T.ex. badkar, spis, kylskåp etc.
5. Vilka är de praktiska och juridiska konsekvenserna av det nya fastighetsbegrep­pet?Begreppet har specificerats.
6. En annan typ av tillbehör är enligt JB 2:3 något som kallas industritillbehör. Hur förhåller sig denna typ av tillbehör till fastighets- och byggnadstillbehör?
Med industritillbehör menas även maskiner och övriga tillbehör. Dessa hör alltså till fastigheten om inte ägaren angett i en särskild förklaring att så inte är fallet.
7. JB 2:3 och JB 24 kap. innebär en möjlighet för fastighetsägaren att förvandla vissa tillbehör till industrifastigheten till lös egendom. Varför kan en sådan åtgärd vara intressant?
Fastighetsägaren önskar ev. att använda utrustningen till kreditsäkerhet.
Är följande påstående om förvandlingen från industritillbehör till lös egendom sanna eller falska?
a) En förklaring enligt JB 2:3 och JB 24 kap. kräver samtycke av den som har panträtt i fastigheten!
b) En sådan förklaring avges och har rättsverkningar utan att någon vet vilken egendom som omfattas, dvs som förvandlas från fast till lös egendom!
c) Det är möjligt att endast avge sådan förklaring avseende viss preciserad egendom!
d) En sådan förklaring som görs idag gäller endast den egendom som redan anskaffats och således finns på fastigheten!
e) En sådan förklaring kan aldrig omfatta sådan egendom som är tillbehör enligt de allmänna reglerna i JB 2:1 och JB 2:2!
9 Är det juridiskt möjligt att Dan äger fastigheten Lokan 3:2 samtidigt som Bertil äger den byggnad som är uppförd för stadigvarande bruk på samma fastighet? Motivera svaret!

Har det någon juridisk betydelse att en tvättmaskin sålts med ägarförbehåll? Ange lagrum! Ja om t.ex. en tvättmaskin har sålts med s.k. ägarförbehåll så har en leverantör rätt att kräva tillbaks den om den ej betalats tillfullo, även om det tillkommit en ny fastighetsägare JB 2:511. Precisera de obligations- och sakrättsliga regler som gäller vid överlåtelse av byggnadstillbehör!
En överlåtelse av ett föremål som hör till en fastighet gäller inte mot tredje man, förrän. 1) föremålet skiljs från fastigheten på ett sådant sätt att et inte längre kan anses höra till denna, eller 2) ett beslut enligt fastighetsbildningslagen (1970:998), ledningsrättslagen (1973:1144) eller anläggningslagen (1973:1149) om att föremålet inte längre ska höra till fastigheten har införts i fastighetsregistret allmänna del.12. Vilken regel i JB 18 kap. ger uttryck för publica fides, dvs principen om offentlig trovärdighet?
Lag 1991:1548?13. Vad är immissioner och vad brukar räknas som miljöfarlig verksamhet?
Immissioner är sådan skada som en verksamhet som bedrivs på en fastighet kan orsaka. Exempelvis hetta, buller m.m. Till s.k. miljöfarlig verksamhet så räknas 1) utsläpp av avloppsvatten, fasta ämnen eller gas 2) användning av mark, byygnader och anläggningar på andra sätt spm kan medföra olägenhet för hälsa eller miljö eller förorena mark, luft eller vatten. 3) Användning av mark m.m. på ett sätt som kan medföra olägenhet för omgivningen genom buller, skakningar, ljus m.m. SE MB kap 9 1 §14. Vad döljer sig bakom förkortningen MKB?
MKB står för Miljökonsekvensbeskrivning15. Läs den senast aktuella lagtexten och försök att med den som utgångspunkt förklara vad en miljökvalitetsnorm innebär!
Miljökvalitetsnormer är riktlinjer som anger de nivåer av föroreningar och störningar m.m. som myndigheter och kommuner skall uppnå16. MB innehåller bestämmelser som syftar till åtgärder att skydda vissa områden, ett sådant exempel är nationalpark. Vilka andra olika typer av liknande skydd kan beslutas?
Naturreservat, kulturreservat, naturminne och biotopskyddsområden.17. Hur är reglerna konstruerade som bestämmer en fastighetsägares skyldighet att ersätta sanering av miljöförorening på den egna fastigheten?
Om det inte finns någon specifik verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta sanering som skall ske enligt lag, så är var och en som förvärvat den förorenade fastigheten ansvarig, om förvärvaren kände till eller borde känt till föroreningen. Om förvärvet avsåg en privatbostadsfastighet så ansvarar endast den förvärvare som kände till föroreningen. Se MB Kap 10:418. På vilka två ställen i svensk lagstiftning förekommer ordet allemansrätt?
I Regeringsformen 2:18 samt Miljöbalken 7:119. Förklara vad som avses med den så kallade allemansrätten?
Allemansrätten innebär i praktiken att varje individ har rätt att förflytta sig över annans mark och där plocka svamp, bär, blommor m.m. Det medföljer dock skyldigheter att vissa hänsyn till naturen.20. Var återfinns de så kallade grannelagsreglerna?
I JB kapitel 3.21. Hur kan en fastighetsägare agera för att komma till rätta med en grannes störande träd, dels när grenar och rötter kommit över tomtgränsen, dels när trädet står längre in på grannfastigheten?
Som granne har man rätt att bort grenar och dylikt som tränger in från närliggande fastighet. Detta regleras i JB kapitel 3:222. Fastighetsköpets avtalsmekanism består av två moment: Avtalsmomentet och formaliseringsmomentet. Vad i avtalsmomentet omfattas av formaliseringskravet?
Själva köpet måste för att vara giltigt ha en skriftlig del. 23. Vilken juridisk betydelse har en fastighetsöverlåtelse där parterna inte iakttagit formaliseringskravet?
Ett avtal om fastighetsöverlåtelse som inte har tagit hänsyn till formaliseringskravet (inget skriftligt dokument)har ingen rättslig verkan.24. Är löfte om att köpa eller sälja en fastighet bindande för löftesgivare?
Nej, enligt svensk rätt så är inte ett löfte(utfästelse) bindande, inte ens vid ett skriftligt löfte. 25. Vad är den rättsliga innebörden av att inte iaktta bestämmelserna i AvtL 27 § 2 st och ÄktB 7:5?
Avtalet blir därmed ogiltigt.26. Köparens prestation omfattas av formaliseringskravet. Förklara hur den regeln är konstruerad
Regeln innebär att köparens prestation måste ske i skriftlig form.27. Vilken innebörd har en klausul i ett köpekontrakt som innebär att ett köpebrev ska utfärdas?
Själva köpekontraktet sluter den grundläggande överenskommelsen, men för att försäkra sig om att köparen fullgör sin prestation och betalar köpeskillingen så kan man införa att fullbordande sker genom det slutgiltiga köpebrevet.28. Varför använder man sig nästan alltid av dubbla köpehandlingar vid fastighetsöverlåtelser?
Anledningen till dubbla köpehandlingar är köpet till en början ska betraktas som villkorligt för att sedan bli definitivt i och med köpebrevet. 29. Förklara med hjälp av praktiska exempel vad som regleras i JB 4:3.
Det innebär att vad som inte skrivs in i köpehandlingen inte har någon juridisk verkan, sett till tre villkor. Det första och praktiskt kanske mest viktigast av dessa tre typer av villkor är återgångsvillkoret, ett annat ord som ofta används är svävarvillkor. Det handlar om att köpet görs beroende av att något inträffar, mycket vanligt är t ex att köpet villkoras av att köparen betalar men det finns egentligen ingen gräns för vad ett sådant villkor kan gälla.30. Är det möjligt att ett svävarvillkor kan göras gällande senare än tre år efter kontraktsdagen?
Nej, ett svävarvillkor kan aldrig sträcka sig längre än två år. I sådant fall är köpet ogiltigt31. Vilka påföljdsmöjligheter har en säljare om köparen inte betalar enligt avtalet?
Det beror på. Om säljaren inte har garderat sig genom villkor i köpekontraktet (svävarvillkor, eller hävningsförbehåll), så kan han inte häva köpet och återta fastigheten. 32. Förklara vad som avses med begreppen återgångsklausul och hävningsförbehåll?
En återgångsklausul gör att köpet går tillbaka om exempelvis köparen inte beviljas kredit av banken och hävningsförbehåll innebär ett inskrivet villkor som ger köparen rätt att häva köpet när köparen ej uppfyller sin prestation.33. För att tillgodose formkravet i JB 4:1 på att köpeobjektet ska vara identifierat är det tillräckligt att ange den överlåtna fastighetens registerbeteckning, t ex Årby 2:3. Hur bestämmer man vad som rent faktiskt ingår i denna fastighet och är det möjligt för parterna att frångå denna tolkningsregel
Om det råder tveksamheter om vad som ingår till fastigheten, så finns bestämmande regler i JB 2 kapitlet. Parterna kan dock avtala om annat.34. Hur ska Elin som äger Årby 2:3 gå till väga om hon vill sälja 2 000 kvm av sin fastighet till Ulrika?Elin måste ansöka om förrättning senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades.
35. Vilka regler i JB 4 kap. är indispositiva?Allah
36. Anta att Bodil ska prestera följande för att bli ägare till en fastighet: 100 000 kr som kontant betalning, övertagande av lån i Kreditbanken på 450 000 kr samt överlämna en tavla av Paulus Potter till säljaren Noa. Tavlan har ett officiellt marknadsvärdet på 150 000 kr men det värde som Bodil och Noa beaktade vid avtalstillfället var 200 000 kr. Hur stor är köpeskillingen för fastigheten?300 000 kr
37. Vad vid en fastighetsöverlåtelse motsvarar avlämnandet obligationsrättsligt vid köp av lös egendom?I samband med att köpebrevet undertecknas av båda parter. JB 4:4 och 4:5
38. Reglerna i JB 4:11 och 12 har ett innehåll som är enkelt att förstå men varför finns dessa regler som ju saknar motsvarighet i de lagar som gäller köp av lös egendom? Eftersom en fastighet inte går att tradera – fysiskt överlämna – måste någon stå faran till dess att affären avslutas i och med tillträdet. Vid fastighetsköp står säljaren faran fram till tillträdesdag.
39. Gäller bestämmelsen i JB 4:19 om garantiansvar (utfästelseansvar) alla typer av åtaganden från säljarens sida, dvs även sådana som avser fastighetens rättsliga belastning och frånvaro av rådighetsinskränkande myndighetsbeslut? Nej inte rättsliga åtaganden såsom panträtt eller lån. Detta regleras i JD 4:15-17.